WeWork. Когда выходит на IPO опасен

Стратегия

WeWork. Когда выходит на IPO опасен

В чем похожи стратегии WeWork и Amazon Web Services

Поделиться
Запинить
Отправить

Предстоящий выход WeWork на IPO вызывает бурные обсуждения по многим причинам. В первую очередь, это дерзкое решение — как с точки зрения видения компания, так и из-за вопиющего нарушения норм корпоративного управления. Кроме того, оно привело к огромным потерям (несмотря на огромные суммы привлеченного капитала). Есть подозрения, что все эти вещи связаны между собой.

Пример AWS

Представьте: на дворе 2006 год и вы предлагаете инвесторам новый смелый бизнес-план: производство компьютерного оборудования! Не берите в голову, что всего годом ранее IBM продала свой компьютерный бизнес Lenovo, а сервера начали дешеветь (особенно с появлением x86-решений от таких компаний, как Dell, заменивших специализированные архитектуры от Sun и других поставщиков). Звучит не особо многообещающе.Тем не менее, именно в 2006 году Amazon запустили Amazon Web Services — бизнес, связанный с компьютерным оборудованием. Благодаря удешевлению аппаратного обеспечения операционная прибыль AWS достигла около 30%. Эта прибыль вполне оправдана: подход, при котором одна компания отвечает за управление оборудованием в других, несет несколько важных преимуществ:

  • Компании получали мгновенный доступ ко всему стеку серверов практически бесплатно, поскольку платежи определялись исходя из нагрузки (которая у новых компаний близка к нулю).
  • Растущим компаниям не нужно было искать финансирование и тратить месяцы или годы на накопление ресурсов для масштабирования. Вместо этого они могли платить за новые возможности по мере необходимости.
  • Развитым компаниям больше не нужно было заботиться о настройке серверов. Аутсорсинг облачным провайдерам позволял сосредоточиться на основной деятельности.
Во всех трех случаях сервера из капиталовложений превращались в переменные затраты. Преимущества заключались не сколько в экономии денег, сколько в возросшей гибкости и появлении новых возможностей. По крайней мере, так было поначалу. Сегодня Amazon Web Services предлагает услуги, которые выходят далеко за рамки простых вычислений или хранения и позволяют использовать возможности вроде безсерверного режима (который, как ни парадоксально, требует наличия огромного количества постоянно доступных серверов), которые осуществимы лишь благодаря уникальным мощностям AWS.

«Бычья» стратегия WeWork

В целом, AWS использует ту же «бычью» стратегию, что и WeWork. Задумайтесь о фразе «фиксированная стоимость». Нет ничего более фиксированного, чем недвижимость, но предложение WeWork превращает ее в переменные затраты для всех видов компаний. Это несет преимущества, схожие с преимуществами публичных облаков:

  • Новые компании получают мгновенный доступ к хорошо оборудованным офисным помещениям и платят только за несколько комнат, а затем могут расти по мере необходимости.
  • Растущим компаниям не нужно тратить время на обширные застройки за месяцы или годы до будущего роста. Вместо этого по мере необходимости они платят за большее пространство.
  • Развитым компаниям больше не нужно заниматься недвижимостью по всему миру. Теперь они могут расширяться на новые территории с гораздо меньшим риском.
Обратите внимание: как и в случае с публичными облаками, цена не всегда является основным преимуществом WeWork. Тем не менее, нет никаких сомнений в том, что AWS, к примеру, позволяет клиентам в разы сократить стоимость содержания базовой инфраструктуры. С одной стороны, Amazon способен распределить стоимость центров обработки данных по всему миру на огромное количество клиентов. В то же время, AWS может торговаться с поставщиками оборудования, а также проектировать и производить свои собственные компоненты. В некоторой степени WeWork может достичь аналогичных результатов. Одно здание могут снимать несколько компаний одновременно, что дает возможность более рационально использовать пространство.

Кроме того, сеть филиалов WeWork по всему миру предоставляет варианты, доступные всем клиентам.
У WeWork выработался опыт эффективного использования офисных площадей. Отчасти они лишь пытаются втиснуть больше людей в меньшее пространство, но в то же время открывают сотни новых офисов каждый год — это значит, что компания определению работает над исследованием рынка и способна увеличивать площади гораздо быстрее конкурентов. Они добились этого благодаря анализу статистики и использованию машинного обучения. Возникает закономерный вопрос: может WeWork ли из агентства недвижимости стать чем-то большим? Что является эквивалентом «безсерверности», когда речь идет об офисных помещениях? Может ли компания, удовлетворяющая потребности в недвижимости, предложить какую-нибудь уникальную услугу?

Амбиции и потери WeWork

Такое видение оправдывает огромные потери WeWork (по крайней мере, теоретически). Создание компании, которая покрывает все фиксированные затраты и предлагает услуги с переменными затратами другим компаниям требует колоссальных первоначальных инвестиций. Подобно Amazon (которому пришлось построить центры обработки данных и купить серверы, чтобы начать продавать хранилища и вычислительные мощности), WeWork требуется построить помещения, прежде чем компания сможет продавать конференц-залы и офисы. Другими словами, было бы странно, если бы WeWork не теряла много денег (особенно учитывая ее скорость расширения):

Компания также поделилась этим графиком, который сам по себе не особенно полезен из-за отсутствия оси Y:


Полезно рассматривать сразу оба графика. Больше 300 зданий (более половины) находятся в убыточной части второго графика, что помогает объяснить, почему расходы WeWork почти вдвое превышают его доходы. Если компания прекратит открывать филиалы, разумно предположить, что этот разрыв быстро сократится.

Тем не менее, вряд ли WeWork будет замедлять темпы открытия филиалов, учитывая позицию компании об общем адресуемом рынке:

«По нашим оценкам, в 111 городах, в которых у нас были филиалы на 1 июня 2019 года, насчитывается около 149 миллионов потенциальных клиентов. Для городов США мы определяем потенциальных клиентов по оценочному количеству рабочих мест на основе данных из опроса американских компаний, проведенного Бюро переписи США. В случае с городами в других странах мы считаем потенциальными клиентами людей всех профессий, определяемых Международной организацией труда (включая менеджеров, техников, специалистов и канцелярских работников), поскольку мы полагаем, что этим лицам необходимо рабочее пространство, в котором они бы имели доступ к собственному столу и другим услугам. Такой адресуемый рынок объясняется широким спектром профессионалов из разных отраслей среди нашей аудитории, гибкостью наших решений, доступных для физических и юридических лиц, а также нашим опытом разработки новых решений в ответ на потребности клиентов.

Мы планируем активно расширяться в текущих городах, а также запускаться в новых регионах (до 169 дополнительных городов). Мы оцениваем целесообразность расширения на основе нескольких критериев: в первую очередь, по оценке потенциального спроса клиентов, а также на основе стратегической ценности включения этого города в наше портфолио. Используя данные Организации экономического сотрудничества и развития, мы определили, что наш потенциальный рынок состоит из 280 городов с предполагаемой общей численностью населения около 255 миллионов человек.

Учитывая наш средний доход с клиента WeWork за шесть месяцев на момент 30 июня 2019 года и 149 миллионов потенциальных клиентов в 111 городах, мы оцениваем возможность обращения к рынку в размере 945 миллиардов долларов. Из нашего общего потенциального населения, насчитывающего около 255 миллионов человек в 280 целевых городах по всему миру, мы оцениваем объем рынка в 1,6 триллиона долларов».

Как видите, WeWork рассматривает почти все рабочие места по всему миру в качестве своего рынка — компания определенно хочет выйти за рамки простого агентства недвижимости: «Наши предложения предназначены для удовлетворения конкретных потребностей клиентов в недвижимости. Мы предоставляем стандартные, оптимизированные и быстрые услуги. Также WeWork предлагает „Powered by We“ — решение премиум-класса, настроенное для нужд организации и развернутое на ее территории. Powered by We использует наши возможности анализа, проектирования и доставки для улучшения и оптимизации существующего рабочего пространство. Разрабатываемая нами технология включает в себя программные и аппаратные решения, которые помогают увеличить эффективность сотрудников».

Масштаб этих амбиций сопоставим с AWS. В 2013 году руководство Amazon впервые заявило, что AWS может стать крупнейшим филиалом компании. На тот момент Amazon Web Services обеспечивал лишь 4% дохода Amazon (но приносил 33% прибыли). Однако, к 2018 году AWS выросла более чем на 1000% и начала обеспечивать до 11% выручки Amazon (и 59% прибыли). Ожидается, что эта доля продолжит увеличиваться несмотря на конкуренцию в лице Microsoft Azure, который растет еще быстрее (в значительной степени из-за того, что в облако начали переходить не только стартапы, но и развитые компании).

В то же время WeWork утверждает, что реализовала всего 0,2% от их общих возможностей по всему миру и 0,6% возможностей в своих десяти крупнейших городах. Можно скептически относиться к тому, что развитые предприятия захотят передать управление своими существующими офисами WeWork (а это резко ограничит возможности). С другой стороны, крупные предприятия в настоящее время составляют 40% от выручки компании (и это доля увеличивается). Более того, у WeWork нет крупных конкурентов.

Конкуренты WeWork (их отсутствие)

Отсутствие конкуренции является одной из основных причин верить в светлое будущее WeWork.

Очевидным конкурентом можно назвать компанию IWG, на конец 2018 года владевшую 3306 зданиями и 445000 рабочими станциями. Для сравнения, на 30 июня 2019 года в распоряжении WeWork было 528 зданий и 604000 рабочих станций. Обратите внимание на разные даты — сравнение не совсем правильное — но оно только указывает на то, что это две совершенно разные компании. На конец 2018 года у WeWork было всего 466 тыс. рабочих станций. Годом ранее, когда Wall Street Journal оценивал компанию в 5 раз дороже, чем IWG (сейчас множитель вырос до 13), у WeWork было всего 150 тыс. станций, а у IWG — 414 тыс.

Другими словами, WeWork гораздо более компактней в сравнении с IWG (меньше зданий с большим количеством рабочих станций) и растет намного быстрее. В то же время, неудивительно, что IWG зарабатывает больше денег (154 миллиона фунтов стерлингов в прошлом году). Это, тем не менее, еще раз доказывает: IWG ограничена доходом, который она приносит. С другой стороны, WeWork, пожалуй, следует рассматривать как бенефициара с почти безграничным капиталом. В долгосрочной перспективе IWG вряд ли сможет составить ей конкуренцию — как, в принципе, и любая другая компания. Кто будет финансировать конкурентов WeWork, когда можно просто вложить больше денег в сам WeWork?

Капитал и рецессии

Начиная с момента запуска WeWork критики справедливо задавались вопросом, что произойдет в случае рецессии. Одно дело заключать долгосрочные договоры аренды по низким ставкам и сдавать офисные помещения по более высоким ставкам, когда экономика растет. Что же произойдет в случае, если экономика пойдет на спад и количество клиентов начнет снижаться, в то время как арендные обязательства никуда не денутся?

Это логичный вопрос и одна из главных причина скептически относиться к WeWork в краткосрочной перспективе. Однако, у компании есть контраргументы:

  • Во-первых, WeWork утверждает, что в условиях спада повышенная гибкость и более низкие затраты (по сравнению с традиционными офисными помещениями) могут, напротив, привлечь новых клиентов.

  • Во-вторых, WeWork утверждает, что растущая корпоративная база клиентов почти удвоила обязательства по аренде до 15 месяцев с непогашенной задолженностью в размере $4,0 млрд. Этот срок намного короче, чем у WeWork (как правило, компания арендует здания на 15 лет), но этого должно быть достаточно для стабилизации компании во время рецессии.

  • В-третьих, WeWork отмечает, что рецессия (при условии, что компания обладает достаточным капиталом) фактически позволит ускорить рост, поскольку затраты на аренду и строительство снизятся.

У компании также есть еще одно (пусть и довольно сомнительное) преимущество: ее непрозрачная корпоративная структура. «We Company» представляет из себя совокупность юридических лиц, из-за чего арендодателям будет трудно обеспечить выполнение арендных обязательств, от которых откажется компания. Выдержка из Financial Times:

Действия арендодателя, направленные на обеспечение выполнения обязательств по аренде, ограничены. Для своих договоров аренды предприятие создает компании специального назначения. Это значит, что арендодатели не смогут напрямую обратиться к материнской компании, если она перестанет выплачивать арендную плату.

Ранее компании в этом секторе меняли условия аренды во время спадов на рынке. Regus (ныне известная как IWG) пересмотрела условия аренды в 2002 году. Совсем недавно ее дочерняя компания, арендовавшая участок возле аэропорта Хитроу, подала заявку на добровольную ликвидацию.

Чтобы ответить на опасения арендодателей, WeWork гарантирует часть своих арендных платежей (пусть и небольшую долю от общего обязательства). Согласно заявлению компании перед IPO, около 4,5 млрд долларов арендных платежей обеспечиваются корпоративными гарантиями, а 1,1 млрд долларов — банковскими гарантиями. WeWok выплатила владельцам более 268,3 млн. долларов наличными и еще 183,9 млн. долларов в виде облигаций.

Эти гарантии всего на 1,6 миллиарда долларов больше, чем задолженность WeWork.

Корпоративное управление WeWork

Оценка WeWork в 47 миллиардов долларов кажется завышенной, учитывая огромный риск рецессии и тот факт, что в этом году компания ожидает получить лишь около 440 млн. долларов валовой прибыли (без учета всех затрат на строительство и корпоративных расходов). В то же время, это реальный бизнес, который приносит выгоду компаниям всех размеров. И, что важно, у компании нет реальной конкуренции.

Проблема в том, что упомянутая выше «нестабильность» едва ли ограничивается тем, что WeWork может обмануть арендодателей в чрезвычайной ситуации. Технологическая отрасль в целом едва ли является моделью хорошего корпоративного управления, но WeWork выводит абсурд на совершенно другой уровень. К примеру:

  • Во время реорганизации в этом году WeWork выплатила своему генеральному директору Адаму Нейману 5,9 млн. долларов за торговую марку «We».

  • В ходе этой реорганизации была создана компания с ограниченной ответственностью для владения активами. Инвесторы, однако, покупают доли корпорации, которая владеет долей ООО, в то время как другие партнеры ООО владеют остальным, чтобы уменьшить налоговое бремя.

  • WeWork предоставляла Адаму Нейману кредиты для покупки недвижимости, которую затем арендовал WeWork.

  • В WeWork были наняты несколько родственников Неймана, а его жена станет одним из трех членов комитета, которому поручено заменить генерального директора в случае, если он умрет или станет инвалидом в течение следующего десятилетия.

  • Нейман владеет тремя разными видами акций, которые делают его мажоритарным акционером. Эти акции сохраняют свои права в случае продажи или передачи (а не конвертируются в обыкновенные акции).

Журналист Бирн Хобарт доказал, что некоторые операции с недвижимостью, проведенные Нейманом, законны. Однако, все остальные пункты из этого списка тяжело оправдать. Кроме того, по некоторым данным, он обналичил 700 миллионов долларов своих активов через продажи и кредиты. Все это указывает на то, что руководитель грабит компанию, которая из-за огромных потерь работает настолько быстро, насколько это возможно. В случае рецессии это может привести к катастрофе.

Перенасыщение капиталом

Можно сказать, что стратегии быка и медведя WeWork имеют больше общего, чем могло показаться. Обе являются логическим следствием практически неограниченного капитала. «Бычья» стратегия WeWork выражается в том, как компания распорядилась имеющимся капиталом для привлечения интереса клиентов по всему миру, эффективно посредничая и удешевляя стоимость аренды. Это очень смело, поэтому у нее нет конкуренции. В то же время следует отметить, что неограниченный капитал привел к полному отсутствию подотчетности и предсказуемым нарушениям.

В таком случае реальный вопрос такой: что привело к перенасыщению капиталом, который одновременно помог бизнесу WeWork и нанес ущерб корпоративному управлению компании? Связано ли это с текущим экономическим циклом (что означает, что рецессия не только ударит по финансам WeWork, но и перекроет поток денег)? Возможно, из-за усиливающегося влияния технологий (с характерными капиталоемкими бизнес-моделями) в мировой экономике произошел фундаментальный сдвиг?

Короче говоря, с одной стороны WeWork — это признак того, что наш мир становится одержим программным обеспечением. В то же время, компания создала рынок и является в нем крупнейшим игроком, что означает, что она будет иметь доступ к капиталу даже во время рецессии. Инвесторам придется принять тот факт, что они не окажут абсолютно никакого влияния на то, как он используется — а это очень хороший повод в пользу того, чтобы держаться от WeWork подальше.

Оригинал.

WeWorkIPOстратегия
Поделиться
Запинить
Отправить
Facebook YouTube Telegram